近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤e="#_x0000_t75">

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤)制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值(zhí)变化(huà)的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极大不(bù)确(què)定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的(de)可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤