5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资源和(hé)良好的(de)不动产资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持(chí)续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出现明显张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语改善的(de)房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场的去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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